วันที่เผยแพร่: 23-7-2025
ในโลกของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ คำว่า Location, Location, Location ถูกย้ำซ้ำอย่างไม่มีวันจบสิ้น เพราะนักลงทุนทุกระดับต่างทราบดีว่า ทำเลคือองค์ประกอบหลักที่กำหนดทั้งความสำเร็จและความล้มเหลวในการลงทุน
อย่างไรก็ตาม จากประสบการณ์ตรงในการลงพื้นที่จังหวัดหนึ่งในภาคตะวันออกเฉียงเหนือ เพื่อศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการจัดสรร พบว่า “ทำเลที่ดีที่สุดในแผนที่” อาจไม่ใช่คำตอบที่ดีที่สุดในเชิงธุรกิจเสมอไป
จังหวัดแห่งนี้เป็นจังหวัดใหญ่ของอีสานตอนบน ประชากรประมาณ 1.5 ล้านคน GDP จังหวัดเติบโตเฉลี่ย ปีละ 4–5% ต่อเนื่องในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา มูลค่าตลาดที่อยู่อาศัยรวมกว่า 12,000 ล้านบาทต่อปี และมีการซื้อขายที่ดินราว 1,200–1,500 ไร่ต่อปี
ในแผนขยายเมือง ทาง “ทิศตะวันออก” ได้รับการกล่าวถึงมากที่สุด เนื่องจากมีการขยายถนนสายรองและโครงการปรับปรุงเส้นทางคมนาคมบางส่วน การเกิดขึ้นของหมู่บ้านขนาดใหญ่ระดับแลนด์มาร์ก 2 โครงการ ศูนย์ราชการใหม่ และสวนสาธารณะขนาดใหญ่ นักลงทุนจากภายนอกหลายรายจึงเข้ามาซื้อที่ดิน ราคาที่ดินพุ่งจาก 2 ล้านบาทต่อไร่ เป็น 6–7 ล้านบาทต่อไร่ ภายในเวลาเพียง 4–5 ปี คิดเป็นอัตราเพิ่มขึ้นกว่า 250–300%
ตัวเลขเหล่านี้ดูน่าดึงดูด แต่เมื่อสำรวจตลาดจริง กลับพบปัญหาที่สะท้อนว่า ราคาที่ดินสูงกว่า “กำลังซื้อเฉลี่ยของตลาดจริง” อย่างมีนัยสำคัญ
แม้ราคาบ้านโดยเฉลี่ยที่ผู้ซื้อในพื้นที่สามารถจ่ายได้อยู่ในช่วง 1.2–2.2 ล้านบาทต่อหลัง แต่ราคาที่ดินในทำเลแลนด์มาร์กและถนนวงแหวนรอบเมืองที่พุ่งขึ้น ทำให้บ้านในโครงการต้องตั้งราคาเกิน 3.5–5 ล้านบาทต่อยูนิต ส่งผลให้ขายได้ช้า และมีอัตราการครองอยู่น้อยกว่า 50% หลังเปิดตัวเกิน 12 เดือน
หมู่บ้านใหญ่ 2 โครงการในพื้นที่เป็นแบรนด์ดังที่มีฐานลูกค้าเดิมและระบบแนะนำต่อกันในชุมชน ทำให้โครงการใหม่ๆ จากภายนอกถูกมองว่า “แพงเกินไปและไม่คุ้มค่า”
แม้โครงสร้างพื้นฐานจะพร้อม แต่ผู้คนกลับไม่รู้สึกว่าน่าอยู่ เนื่องจากไม่มีตลาด ร้านอาหารเล็กๆ หรือกิจกรรมทางสังคมในชีวิตประจำวัน คนส่วนใหญ่เลือกเช่าและซื้อในซอยรองๆ ที่มีองค์ประกอบเหล่านี้ครบถ้วน
เมื่อหันไปสำรวจพื้นที่ห่างออกจากถนนใหญ่ไม่เกิน 1 กิโลเมตร พบตัวเลขที่น่าประทับใจ
โครงการขนาดกลางราคา 1.2–2.2 ล้านบาทต่อหลัง ขายหมด 90% ภายใน 6–8 เดือนแรก
อัตราการครองอยู่จริงเกิน 85%
ราคาที่ดินในซอยรองเฉลี่ยเพียง 2.5–3 ล้านบาทต่อไร่ แต่ให้ผลตอบแทนการขายต่อตารางเมตรสูงกว่าโครงการแลนด์มาร์กและถนนวงแหวนรอบเมืองถึง 15–20%
องค์ประกอบที่พบในพื้นที่เหล่านี้คือ ความใกล้ชิดกับตลาดสด ร้านค้าชุมชน โรงเรียนเล็ก วัด และสภาพแวดล้อมที่เอื้อต่อการใช้ชีวิตจริง
ข้อมูลเชิงภูมิศาสตร์และผังเมืองเป็นเพียงภาพกว้าง นักลงทุนต้องถามให้ได้ว่า ใครคือลูกค้า รายได้เท่าไร วิถีชีวิตเป็นแบบไหน
ราคาที่ดินไม่ควรเกิน 20–25% ของราคาขายบ้าน เพื่อให้ราคาสุดท้ายอยู่ในกรอบที่ตลาดรับได้
เมื่อพิจารณา price-to-value พื้นที่รองมักให้ผลตอบแทนต่อบาทลงทุนสูงกว่า และความเสี่ยงต่ำกว่า เนื่องจากดีมานด์มีอยู่จริง
✅ กระจายพอร์ตลงทุนไปยังทำเลรอง เพื่อลดความผันผวนจาก speculative price
✅ ลงพื้นที่ด้วยตนเองเพื่ออ่านสัญญาณตลาดที่ละเอียดเกินกว่าตัวเลขในรายงาน
✅ สร้างกลยุทธ์วางตำแหน่งตลาดที่แตกต่างจากผู้เล่นรายเดิม
✅ ประเมิน IRR (Internal Rate of Return) จากดีมานด์จริง ไม่ใช่ความหวังของ capital gain เพียงอย่างเดียว
อสังหาริมทรัพย์คือสินทรัพย์ที่สะท้อนชีวิตคน ทำเลที่สวยที่สุดในแผนที่อาจเป็นเพียง “ภาพลวงตา” หากไม่สอดคล้องกับความเป็นจริงของผู้ใช้ชีวิตจริงในพื้นที่ ในทางกลับกัน ทำเลที่คนส่วนใหญ่ละเลยกลับอาจสร้างผลตอบแทนและคุณค่าที่ยั่งยืนได้ หากมองลึกเข้าไป
เพราะความเข้าใจต้องใช้เวลา…แต่สามารถเปลี่ยนอนาคตการลงทุนทั้งพอร์ตใน 5–10 ปีได้เสมอ
ถ่ายทอดจากประสบการณ์จริงของผู้สำรวจตลาดร่วมกับนักลงทุน เพื่อสะท้อนมุมมองเชิงกลยุทธ์ที่ปรับใช้ได้จริง โดยมีเป้าหมายเพื่อสร้างผลตอบแทนเชิงเศรษฐกิจและสังคมไปพร้อมกันในทุกการลงทุน
✨ แผนที่พาไปถึงที่ดิน…แต่ความเข้าใจพาไปถึงกำไร ✨
บทความที่น่าสนใจ:
รับจัดหาที่ดินในภาคอีสาน – โอกาสการลงทุนและการพัฒนาที่ยั่งยืน
บทความอื่นๆที่น่าสนใจ
หน้าที่เข้าชม | 476,610 ครั้ง |
ผู้ชมทั้งหมด | 281,778 ครั้ง |
เปิดร้าน | 4 พ.ย. 2559 |
ร้านค้าอัพเดท | 1 ก.ย. 2568 |