จากมือใหม่ สู่ผู้เข้าใจพื้นที่ และคนในชุมชน ตอนที่ ๑
ในโลกของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หลายคนมักเริ่มต้นด้วยหลักคิดว่า “ทำเลดี คือทุกอย่าง” เพราะมันดูเหมือนเป็นสูตรสำเร็จที่ไม่มีวันเปลี่ยน — ใกล้ถนนใหญ่ ใกล้สถานที่ราชการ ใกล้มหาวิทยาลัยชื่อดัง หรือสวนสาธารณะขนาดใหญ่ ล้วนดูเป็นสัญญาณแห่งชัยชนะในการลงทุน... แต่จากประสบการณ์การลงพื้นที่จริงในจังหวัดหนึ่งทางภาคอีสาน ความเชื่อเหล่านั้นก็เริ่มสั่นคลอนลงอย่างชัดเจน
จังหวัดนี้ถือเป็นหัวเมืองสำคัญ มีการเติบโตอย่างต่อเนื่องทั้งในด้านเศรษฐกิจ การศึกษา และระบบสาธารณูปโภค จากการขยายตัวของเมือง พบว่าทิศตะวันออกของตัวเมืองเป็นทิศที่มีการพัฒนามากที่สุด ถนนรอบเมืองถูกวางโครงสร้างไว้รองรับการเติบโต มีหมู่บ้านชื่อดังถึงสองแห่งที่ตั้งอยู่ฝั่งนี้ พร้อมด้วยสถานที่สำคัญของรัฐ สถานศึกษาชั้นนำ และสวนสาธารณะขนาดใหญ่ แต่สิ่งที่เกิดขึ้นกลับสวนทางกับภาพในอุดมคติ
แม้จะมีหมู่บ้านในทำเลเด่น แต่หลายโครงการที่เกิดขึ้นในพื้นที่ดังกล่าวกลับไม่สามารถสร้างยอดขายได้ตามเป้า หรือบางแห่งแม้จะเปิดขายได้ แต่ไม่สามารถเติมเต็มโครงการให้สมบูรณ์ในระยะเวลาที่วางไว้ ยอดขายไม่ถึงครึ่ง อัตราการอยู่อาศัยต่ำ บางหลังสร้างเสร็จแล้วแต่ไม่มีผู้อยู่อาศัยจริง จุดที่ควรเป็นทองกลับกลายเป็นหลุมพรางของนักลงทุนหลายราย
ในทางตรงกันข้าม กลับมีอีกหนึ่งโครงการที่ซ่อนตัวอยู่ในซอยไม่ลึกนัก ไม่ติดถนนใหญ่ ไม่ใกล้สวนสาธารณะ ไม่มีห้าง ไม่มีสถานศึกษาระดับชาติอยู่ใกล้ แต่เต็มไปด้วยร้านอาหารท้องถิ่น ตลาดสด และความคึกคักของชีวิตประจำวัน บ้านในโครงการนี้กลับขายหมดไว คนอยู่จริง และยังมีอัตราการปล่อยเช่าที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยของโครงการอื่นๆ ในเมืองเดียวกันอย่างเห็นได้ชัด
เมื่อศึกษาลงลึก เราพบคำตอบสำคัญ: ทำเลที่ดูดีบนแผนที่ อาจไม่ใช่ทำเลที่ “ใช่” ในการใช้ชีวิตจริง
ถนนใหญ่ไม่ได้แปลว่าคนจะเดินทางจริง ถนนวงแหวน หรือถนนเลี่ยงเมือง มักถูกสร้างขึ้นเพื่อการสัญจรข้ามเมือง ไม่ใช่สำหรับคนใช้ชีวิตประจำวัน หลายโครงการที่ตั้งใกล้ถนนเหล่านี้จึงตกอยู่ในจุดที่คนขับรถผ่านมากกว่าจะจอดพักหรือเลือกอยู่อาศัย
แลนด์มาร์กกับชีวิตจริง อาจไม่ใช่เส้นทางเดียวกัน ที่ดินใกล้สวนสาธารณะหรือสถานศึกษาดังอาจมีราคาพุ่งสูง แต่ไม่ได้แปลว่าคนจะเลือกอยู่อาศัยตรงนั้นเสมอไป ผู้คนมักเลือกอยู่ใกล้ที่ทำงาน ร้านอาหาร ตลาด หรือที่ที่สามารถใช้ชีวิตได้สะดวกทุกวัน ไม่ใช่แค่วันหยุด
ราคาไม่สัมพันธ์กับความคุ้มค่าในการอยู่อาศัย โครงการที่เปิดในทำเลราคาสูง ย่อมมีราคาขายที่สูงตามไปด้วย แต่กลุ่มลูกค้าในพื้นที่อาจไม่มีกำลังซื้อระดับนั้น หรือไม่มองว่าคุ้มค่าเมื่อเทียบกับสิ่งที่ได้รับ
ความคึกคักในซอย...คือหัวใจของการอยู่อาศัยจริง บ้านที่ตั้งอยู่ใกล้ตลาด ร้านอาหาร ร้านชำ มีวินมอเตอร์ไซค์หน้าปากซอย และมีความเคลื่อนไหวตลอดทั้งวัน มักเป็นที่นิยมของคนในพื้นที่ เพราะใช้ชีวิตสะดวกและรู้สึกปลอดภัย
อย่าดูแค่แผนที่: แผนที่ Google Maps ไม่สามารถบอกได้ว่าในพื้นที่นั้นมีคนเดินหรือไม่ มีตลาดที่เปิดทุกวันหรือไม่ หรือแม้แต่บรรยากาศตอนกลางคืนเป็นอย่างไร
ลงพื้นที่จริง: การเดินสำรวจซอย ดูเวลาที่คนออกมาซื้อของ หรือพูดคุยกับคนในชุมชน คือข้อมูลล้ำค่าที่หาไม่ได้จากอินเทอร์เน็ต
ฟังเสียงจากผู้ใช้ชีวิตจริง: คนที่อาศัยอยู่จริง คือแหล่งข้อมูลที่ดีที่สุด อย่าให้ความ “ดูดี” ของทำเลกลบเสียงของชีวิตจริง
จงเลือกทำเลที่มี “ชีวิต” มากกว่าทำเลที่มี “ชื่อเสียง”
ในท้ายที่สุด การลงทุนที่ยั่งยืนไม่ได้วัดกันที่ความหรูหราของที่ตั้ง แต่วัดกันที่ว่า “คนอยากอยู่หรือไม่”
บางครั้ง...ทำเลดีอาจไม่ใช่คำตอบ แต่ความเข้าใจในวิถีชีวิตต่างหาก คือชัยชนะที่แท้จริงของนักลงทุนอสังหา
บทความที่น่าสนใจ:
รับจัดหาที่ดินในภาคอีสาน – โอกาสการลงทุนและการพัฒนาที่ยั่งยืน
บทความอื่นๆที่น่าสนใจ
🎯 เริ่มต้นอสังหาแบบเข้าใจจริง ๒
หน้าที่เข้าชม | 476,989 ครั้ง |
ผู้ชมทั้งหมด | 282,157 ครั้ง |
เปิดร้าน | 4 พ.ย. 2559 |
ร้านค้าอัพเดท | 13 ก.ย. 2568 |