ศักยภาพของที่ดินในกรุงเทพฯ ปริมณฑล พัทยา และพื้นที่ EEC: โอกาสการลงทุนที่ไม่ควรมองข้าม

ศักยภาพของที่ดินในกรุงเทพฯ ปริมณฑล พัทยา และพื้นที่ EEC: โอกาสการลงทุนที่ไม่ควรมองข้าม

ในยุคที่เศรษฐกิจโลกเผชิญกับความผันผวนจากหลายปัจจัย ทั้งการเปลี่ยนแปลงของเทคโนโลยี การเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมผู้บริโภค และความไม่แน่นอนทางภูมิรัฐศาสตร์ “ที่ดิน” ยังคงได้รับการยอมรับว่าเป็นหนึ่งในสินทรัพย์ที่มีความมั่นคงสูง เป็นทรัพย์สินที่จับต้องได้ และมีศักยภาพในการสร้างมูลค่าเพิ่มอย่างยั่งยืนในระยะยาว ไม่เพียงแต่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยหรือแหล่งประกอบธุรกิจเท่านั้น แต่ยังสามารถใช้เป็นหลักประกันในการเข้าถึงแหล่งเงินทุน หรือเป็นเครื่องมือในการวางแผนภาษีและสืบทอดทรัพย์สินในเชิงกลยุทธ์

สำหรับประเทศไทย “ที่ดิน” ยิ่งมีบทบาทสำคัญมากขึ้นเรื่อยๆ ในบริบทของการพัฒนาเศรษฐกิจและการลงทุนจากทั้งภาครัฐและเอกชน โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีศักยภาพสูง ได้แก่ กรุงเทพมหานคร ซึ่งเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจ การบริหาร และการค้าของประเทศ พื้นที่ปริมณฑลที่เชื่อมโยงกับการขยายตัวของเมืองและระบบโลจิสติกส์ เมืองพัทยาซึ่งเป็นจุดยุทธศาสตร์ของอุตสาหกรรมท่องเที่ยวและการพักอาศัยสำหรับชาวต่างชาติ รวมถึงเขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ซึ่งเป็นหัวใจของยุทธศาสตร์ “Thailand 4.0” ที่ดึงดูดเม็ดเงินลงทุนจากทั่วโลก ทั้งหมดนี้ล้วนเป็นพื้นที่ที่นักลงทุนในหลากหลายระดับควรจับตามองอย่างใกล้ชิด

ด้วยปัจจัยเหล่านี้ การวิเคราะห์ศักยภาพของที่ดินในพื้นที่ต่างๆ จึงไม่ใช่เพียงแค่การประเมินราคา แต่คือการมองเห็นโอกาสในเชิงกลยุทธ์ เพื่อวางตำแหน่งการลงทุนให้ตรงกับแนวโน้มเศรษฐกิจในอนาคต

กรุงเทพมหานคร: ศูนย์กลางเศรษฐกิจและโอกาสการพัฒนาอย่างยั่งยืน

กรุงเทพมหานครยังคงครองตำแหน่งเมืองหลักทางเศรษฐกิจ การบริหาร และการลงทุนของประเทศไทยอย่างเหนียวแน่น เป็นพื้นที่ที่มีความพร้อมทั้งด้านโครงสร้างพื้นฐาน ระบบสาธารณูปโภค และสิ่งอำนวยความสะดวกระดับสากล ซึ่งล้วนเป็นปัจจัยพื้นฐานที่ช่วยผลักดันมูลค่าทางเศรษฐกิจให้เติบโตอย่างต่อเนื่อง ที่ดินในกรุงเทพฯ จึงถือเป็นทรัพยากรที่มีศักยภาพสูงในมิติต่างๆ ทั้งในด้านมูลค่าทางการเงิน ศักยภาพในการพัฒนา และการต่อยอดเชิงพาณิชย์อย่างยั่งยืน

การขยายตัวของระบบคมนาคม เช่น รถไฟฟ้าหลากหลายสายที่เชื่อมต่อกันอย่างมีประสิทธิภาพ ทั้ง BTS, MRT, และรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ อย่างสายสีชมพู สายสีเหลือง และสายสีส้ม ทำให้เกิดโอกาสทางธุรกิจในทำเลที่เคยถูกมองข้ามในอดีต กลายเป็นพื้นที่เป้าหมายของการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะโครงการแนวสูงที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของคนเมืองที่ต้องการความสะดวกในการเดินทาง รวมถึงการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสที่ผสมผสานทั้งที่อยู่อาศัย ศูนย์การค้า และสำนักงานไว้ในพื้นที่เดียวกัน

ทำเลที่น่าจับตามอง ได้แก่:

• สุขุมวิท – พระราม 9 – ลาดพร้าว: ยังคงเป็นทำเลทองของการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยระดับบน คอนโดมิเนียมหรู และศูนย์การค้าแบบไลฟ์สไตล์มอลล์ ด้วยความเป็นย่านเศรษฐกิจและชุมชนชาวต่างชาติ

• บางนา – บางซื่อ – ดอนเมือง: พื้นที่ที่ได้รับอานิสงส์จากการพัฒนาระบบโลจิสติกส์ รถไฟความเร็วสูง และโครงการเมกะโปรเจกต์ต่างๆ เช่น ศูนย์กลางรถไฟความเร็วสูงแห่งใหม่ (Grand Station) และเขตอุตสาหกรรมดิจิทัล

แนวโน้มที่เห็นชัดในช่วงหลัง คือ นักลงทุนรายใหญ่เริ่มเปลี่ยนกลยุทธ์จากการซื้อที่ดินเปล่ารายใหญ่ (ซึ่งเริ่มขาดแคลนและมีราคาสูงมาก) มาเน้นการ “Redevelopment” โดยซื้ออาคารเก่าหรือที่ดินแปลงเล็กในใจกลางเมืองมาพัฒนาใหม่ เช่น การทุบอาคารเก่าเพื่อสร้างอาคารสูง หรือปรับปรุงคอมมูนิตี้มอลล์เก่าให้ทันสมัยยิ่งขึ้น ซึ่งเป็นทางเลือกที่ทั้งคุ้มค่าและเพิ่มศักยภาพของทำเลได้อย่างมีนัยสำคัญ

อีกทั้ง ด้วยกระแส ESG (Environmental, Social, and Governance) ที่ได้รับความสนใจในระดับสากล การลงทุนในกรุงเทพฯ ยังเปิดโอกาสให้นักลงทุนสามารถพัฒนาโครงการที่ยั่งยืน เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม และตอบโจทย์ความรับผิดชอบต่อสังคม ซึ่งไม่เพียงแต่ช่วยลดต้นทุนในระยะยาว แต่ยังส่งเสริมภาพลักษณ์และคุณค่าขององค์กรในสายตาผู้บริโภคยุคใหม่อีกด้วย

ปริมณฑล: จุดเชื่อมต่อเมืองกับโรงงานและบ้านอยู่อาศัย

พื้นที่ปริมณฑล ได้แก่ นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ นครปฐม และสมุทรสาคร ถือเป็นบริเวณที่มีบทบาทสำคัญในการขยายตัวของกรุงเทพมหานครในทุกมิติ ทั้งด้านประชากร ที่อยู่อาศัย และภาคอุตสาหกรรม โดยปริมณฑลทำหน้าที่เป็น “Buffer Zone” ที่รองรับแรงกดดันด้านราคาที่ดินและความหนาแน่นของเมืองหลวง พร้อมเชื่อมต่อไปยังพื้นที่เศรษฐกิจโดยรอบผ่านโครงข่ายคมนาคมที่มีการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง เช่น ทางด่วนพิเศษ รถไฟฟ้าสายใหม่ สนามบินดอนเมือง และระบบโลจิสติกส์ทางราง-ทางเรือ

ศักยภาพของที่ดินในปริมณฑล จึงมีความหลากหลาย ทั้งในเชิงที่อยู่อาศัยและภาคการผลิต โดยเฉพาะในกลุ่มนักลงทุนที่มองหาโอกาสในการพัฒนาโครงการที่ใช้พื้นที่มากแต่ต้นทุนที่ดินยังอยู่ในระดับที่แข่งขันได้ เช่น บ้านจัดสรรระดับกลาง โกดังให้เช่ารายแปลง โครงการโลจิสติกส์ขนาดย่อม หรือโรงงานขนาดกลางถึงเล็ก ซึ่งมีความต้องการสูงจากทั้งผู้ผลิตในประเทศและต่างชาติที่ต้องการฐานการผลิตใกล้กรุงเทพฯ

ทำเลเด่นที่น่าจับตา ได้แก่:

• ปทุมธานี: โดดเด่นในย่านคลองหลวง ลำลูกกา และรังสิต ซึ่งเป็นพื้นที่ที่เชื่อมโยงกับนิคมอุตสาหกรรม การศึกษาระดับอุดมศึกษา และระบบคมนาคมใหม่ เช่น รถไฟฟ้าสายสีแดง จึงเหมาะกับโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบและโรงงานขนาดเล็กถึงกลาง

• สมุทรปราการ: เขตบางพลี เทพารักษ์ และบางนา-ตราด มีความได้เปรียบด้านการเดินทางใกล้สนามบินสุวรรณภูมิ และเชื่อมต่อเขต EEC ได้สะดวก เหมาะอย่างยิ่งสำหรับการพัฒนาโกดังโลจิสติกส์ ศูนย์กระจายสินค้า และโรงงาน

• นนทบุรี: พื้นที่รัตนาธิเบศร์ บางบัวทอง และไทรน้อย เติบโตตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง และเป็นทำเลที่เหมาะสำหรับบ้านจัดสรรและโครงการเพื่อการอยู่อาศัยสำหรับครอบครัวขยาย โดยเฉพาะกลุ่มที่ต้องการหลีกเลี่ยงราคาสูงในกรุงเทพฯ

ในขณะเดียวกัน นครปฐม และ สมุทรสาคร ก็มีศักยภาพอย่างมากในฐานะเมืองอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ โดยเฉพาะบริเวณใกล้นิคมอุตสาหกรรม ถนนเพชรเกษม และแนวรถไฟทางคู่ใหม่ ซึ่งกำลังดึงดูดนักลงทุนที่ต้องการตั้งฐานการผลิตนอกเขตเมืองหลวง แต่ยังเข้าถึงแรงงานและโครงสร้างพื้นฐานได้ง่าย

แนวโน้มของตลาดที่ดินในเขตปริมณฑล คือการปรับตัวเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในพื้นที่ที่อยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้าใหม่ โครงข่ายทางด่วน และเส้นทางเชื่อมต่อกับนิคมอุตสาหกรรม ความเคลื่อนไหวของผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่ขยายโครงการบ้านจัดสรรมายังพื้นที่เหล่านี้ ยิ่งเป็นตัวสะท้อนความเชื่อมั่นในศักยภาพระยะยาวของปริมณฑล ซึ่งสามารถผสมผสานทั้งที่อยู่อาศัย พาณิชยกรรม และอุตสาหกรรมเข้าด้วยกันได้อย่างลงตัว

พัทยา: ศูนย์กลางการท่องเที่ยว – การลงทุนระหว่างประเทศ

เมืองพัทยาในปัจจุบันไม่ใช่เพียงแค่เมืองท่องเที่ยวชายทะเลยอดนิยมเท่านั้น แต่ยังได้กลายเป็นศูนย์กลางด้านเศรษฐกิจ การลงทุน และที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติอย่างเต็มรูปแบบ ด้วยโครงสร้างพื้นฐานที่ได้รับการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง เช่น ถนนมอเตอร์เวย์ การขยายสนามบินอู่ตะเภา และโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน ซึ่งล้วนเป็นปัจจัยที่สนับสนุนให้พัทยาเชื่อมต่อกับกรุงเทพฯ และเขตเศรษฐกิจ EEC ได้อย่างไร้รอยต่อ

ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา พัทยาได้รับความสนใจจากกลุ่มนักลงทุนต่างชาติจำนวนมาก ไม่ว่าจะเป็น นักลงทุนชาวจีน รัสเซีย ยุโรป และตะวันออกกลาง ซึ่งเข้ามาลงทุนในหลากหลายรูปแบบ ทั้งโครงการอสังหาริมทรัพย์ คอนโดมิเนียมหรู โฮมออฟฟิศ พูลวิลล่าสำหรับเช่าระยะยาว รวมไปถึงการพัฒนาโครงการโรงแรมและรีสอร์ทระดับสากล เพื่อรองรับความต้องการของทั้งนักท่องเที่ยวระยะสั้นและกลุ่มผู้พำนักระยะยาว (Long-Stay) ที่มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นอย่างชัดเจนหลังช่วงโควิด-19

ศักยภาพของที่ดินในพัทยา สามารถแบ่งออกเป็น 2 กลุ่มใหญ่ ได้แก่:

• ที่ดินติดทะเลหรือใกล้ชายหาด: ทำเลระดับพรีเมียมในย่านวงศ์อมาตย์ นาจอมเทียน หรือพัทยาใต้ เป็นพื้นที่ที่เหมาะอย่างยิ่งสำหรับการพัฒนาโครงการที่เน้นภาพลักษณ์และคุณภาพสูง เช่น โรงแรมระดับห้าดาว คอนโดมิเนียมหรูที่เน้นวิวทะเล หรือพูลวิลล่าสำหรับกลุ่มลูกค้าต่างชาติและนักท่องเที่ยวที่ต้องการความเป็นส่วนตัวสูง

• ที่ดินในโซนชานเมืองหรือแนวขยายเมือง: เช่น ย่านห้วยใหญ่ หนองปรือ หรือเส้นทางเลียบมอเตอร์เวย์ ซึ่งมีต้นทุนที่ดินต่ำกว่า แต่มีศักยภาพในการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร คลังสินค้า โครงการเชิงพาณิชย์ หรือศูนย์บริการนักท่องเที่ยวที่เชื่อมต่อกับกลุ่มเป้าหมายในระดับกลางถึงบน

นอกจากนี้ พัทยายังมีข้อได้เปรียบด้าน "ความหลากหลายของกลุ่มเป้าหมาย" ซึ่งประกอบด้วยทั้งชาวต่างชาติที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง นักลงทุนที่ต้องการ Passive Income จากการปล่อยเช่า รวมถึงนักธุรกิจที่ต้องการสร้างโรงแรมขนาดกลาง-เล็กในทำเลที่ยังมีอัตราการเข้าพักสูง โดยเฉพาะในช่วง High Season ซึ่งช่วยให้ผลตอบแทนจากการลงทุน (ROI) อยู่ในระดับที่น่าพึงพอใจ

แนวโน้มสำคัญ ที่น่าจับตาในพัทยาคือ การที่เมืองกำลังก้าวเข้าสู่การเป็น “ศูนย์กลางการใช้ชีวิตของชาวต่างชาติในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้” ด้วยค่าครองชีพที่สมเหตุสมผล สิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน และความเป็นมิตรของคนไทย ทำให้พัทยาเป็นที่สนใจอย่างยิ่งของกลุ่ม “Digital Nomads” และผู้เกษียณอายุที่มองหาที่พำนักถาวรหรือลงทุนเพื่อสร้างรายได้ประจำในระยะยาว โดยเฉพาะในกลุ่มยุโรปและเอเชียตะวันออก

การวางแผนลงทุนในที่ดินพัทยาในปัจจุบันจึงต้องอาศัยความเข้าใจทั้งด้านกลยุทธ์การพัฒนา และความสามารถในการวิเคราะห์พฤติกรรมของผู้บริโภคต่างชาติที่เปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ เพื่อให้สามารถเลือกทำเลและพัฒนาโครงการได้ตรงกับดีมานด์อย่างแท้จริง

พื้นที่ EEC (ชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา): ศูนย์กลางอุตสาหกรรมอนาคต

เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก หรือ EEC (Eastern Economic Corridor) ถือเป็นหนึ่งในโครงการสำคัญระดับยุทธศาสตร์ที่รัฐบาลไทยให้ความสำคัญสูงสุดในรอบหลายทศวรรษ โดยมีเป้าหมายเพื่อยกระดับประเทศไทยให้เป็นศูนย์กลางการลงทุน การผลิต และเทคโนโลยีขั้นสูงในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ภายใต้นโยบาย “Thailand 4.0” ที่มุ่งเน้นการพัฒนาเศรษฐกิจด้วยนวัตกรรม เพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันของประเทศในระยะยาว

พื้นที่ EEC ครอบคลุม 3 จังหวัดหลัก ได้แก่ ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา ซึ่งมีข้อได้เปรียบเชิงพื้นที่หลายด้าน เช่น ใกล้ท่าเรือแหลมฉบัง สนามบินนานาชาติอู่ตะเภา ทางด่วนหลักหลายสาย และระบบรางเชื่อมโยงการขนส่งระดับภูมิภาค โดยมีการสนับสนุนจากภาครัฐในรูปแบบสิทธิประโยชน์การลงทุนผ่าน BOI (สำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน) ที่จูงใจอย่างมาก เช่น ยกเว้นภาษีนิติบุคคลสูงสุด 13 ปี หรืออนุญาตให้ต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินในบางกรณี

ทำเลเด่นที่น่าสนใจภายใน EEC แบ่งได้เป็นรายจังหวัด ดังนี้:

• ชลบุรี: เมืองอุตสาหกรรมระดับแนวหน้าของประเทศ โดยเฉพาะบริเวณแหลมฉบัง ศรีราชา บ้านบึง และพานทอง ซึ่งมีทั้งนิคมอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ ท่าเรือน้ำลึก และศูนย์กระจายสินค้าระหว่างประเทศ พื้นที่เหล่านี้เหมาะอย่างยิ่งสำหรับการสร้างโรงงานขนาดใหญ่ โกดังอัตโนมัติ และฐานการผลิตของอุตสาหกรรมขั้นสูง เช่น ยานยนต์ไฟฟ้า อิเล็กทรอนิกส์ หุ่นยนต์ และชิ้นส่วนอากาศยาน

• ระยอง: โดยเฉพาะในเขตปลวกแดง เหมราช และบ้านฉาง เป็นพื้นที่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานพร้อมรองรับอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ พร้อมโรงงานประกอบ รถยนต์ เครื่องจักร และเคมีภัณฑ์ เป็นฐานสำคัญของบริษัทข้ามชาติ ทั้งญี่ปุ่น จีน และยุโรป ที่เลือกใช้เป็นศูนย์กลางการผลิตในภูมิภาค

• ฉะเชิงเทรา: พื้นที่ที่อยู่ใกล้กรุงเทพฯ มากที่สุดในสามจังหวัด EEC มีศักยภาพสูงในด้านโลจิสติกส์ คลังสินค้า และศูนย์กระจายสินค้า โดยเฉพาะบริเวณบางปะกง สนามบินอู่ตะเภา และแนวเส้นรถไฟความเร็วสูงที่เชื่อมสนามบินดอนเมือง – สุวรรณภูมิ – อู่ตะเภา เหมาะสำหรับผู้ประกอบการที่ต้องการเชื่อมโยงระหว่างศูนย์การค้าในเมืองกับฐานการผลิตอย่างรวดเร็ว

การใช้งานที่ดินใน EEC จึงมีความชัดเจนในเชิงยุทธศาสตร์ ได้แก่ การจัดสรรสำหรับการก่อสร้างโรงงานอุตสาหกรรม โกดังโลจิสติกส์อัตโนมัติ ศูนย์กระจายสินค้าแบบ B2B และศูนย์บริการสำหรับแรงงาน เช่น ที่พักอาศัยของพนักงาน โรงพยาบาล และสิ่งอำนวยความสะดวกเชิงพาณิชย์ที่เกี่ยวข้อง

แนวโน้มของตลาดที่ดินใน EEC อยู่ในช่วงขาขึ้นอย่างชัดเจน โดยเฉพาะในทำเลที่ใกล้นิคมอุตสาหกรรมหรือมีโครงการโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่รองรับ ราคาที่ดินขยับขึ้นเฉลี่ย 5-15% ต่อปี ในบางพื้นที่ปรับตัวขึ้นกว่า 10–20% ต่อปีอย่างต่อเนื่อง และมีอัตราการซื้อขายที่คึกคัก โดยเฉพาะจากนักลงทุนญี่ปุ่น จีน และเกาหลีใต้ ซึ่งมีความมั่นใจในเสถียรภาพของนโยบายรัฐและศักยภาพของภูมิภาคนี้ในระยะยาว

นอกจากนี้ การเปลี่ยนแปลงของซัพพลายเชนโลก (Global Supply Chain) ที่ต้องการลดการพึ่งพาจีนเพียงประเทศเดียว ทำให้ EEC กลายเป็น “จุดยุทธศาสตร์ทางเลือก” สำหรับผู้ประกอบการระดับโลกที่มองหาฐานการผลิตใหม่ในอาเซียน โดยเฉพาะในกลุ่มเทคโนโลยีขั้นสูง ยานยนต์ไฟฟ้า (EV) พลังงานสะอาด และการผลิตอุปกรณ์อัจฉริยะ

ดังนั้น นักลงทุนที่มองหาโอกาสระยะยาวในภาคอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ของภูมิภาค ควรพิจารณา EEC เป็นหนึ่งในทำเลสำคัญที่สุดสำหรับการถือครองที่ดิน หรือจัดตั้งโครงการขนาดใหญ่ เพื่อเป็นฐานการผลิตและขนส่งระดับภูมิภาคในอนาคตอันใกล้

“ที่ดินไม่เพียงสร้างโครงการ – แต่สร้างโอกาส สร้างทุน และสร้างอำนาจต่อรองในระยะยาว”

บทความที่น่าสนใจ:
รับจัดหาที่ดิน กทม. ปริมณฑล พัทยา ชลบุรี ระยอง
ขายที่ดินกรุงเทพฯ ปริมณฑล และพัทยา
รับจัดหาอสังหาริมทรัพย์
รับฝากขายที่ดิน
รับซื้อที่ดิน
รับจัดหาที่ดินในฉะเชิงเทรา ชลบุรี และระยอง สำหรับโรงงานอุตสาหกรรม
รับจัดหาโรงงานและโกดังมือสอง – ครบ จบ พร้อมใช้งาน
บทความอื่นๆที่น่าสนใจ