เริ่มต้นลงทุนอาคารพาณิชย์ ต้องรู้ก่อนซื้อ
การลงทุนในอาคารพาณิชย์ถือเป็นหนึ่งในรูปแบบการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนสม่ำเสมอและมีแนวโน้มมูลค่าเพิ่มขึ้นในระยะยาว โดยเฉพาะในทำเลที่มีศักยภาพทางการค้า หรือเป็นแหล่งชุมชนหนาแน่น อย่างไรก็ตาม ไม่ว่าจะเป็น อาคารพาณิชย์ที่ยังไม่ผ่านการใช้งาน (อาคารใหม่) หรือ อาคารที่ผ่านการใช้งานแล้ว (มือสอง) ก่อนซื้อนักลงทุนจำเป็นต้องพิจารณาหลายประเด็นอย่างรอบคอบ เพื่อให้การลงทุนมีประสิทธิภาพและลดความเสี่ยงให้น้อยที่สุด
ใกล้แหล่งชุมชน ตลาด โรงเรียน หรือสถานที่ราชการหรือไม่
เข้าถึงถนนหลัก รถไฟฟ้า หรือเส้นทางขนส่งสาธารณะได้สะดวกหรือไม่
เหมาะสำหรับเปิดกิจการประเภทใด เช่น ร้านอาหาร สำนักงาน หรือคลังสินค้า
แนวโน้มการพัฒนาในอนาคต เช่น การก่อสร้างรถไฟฟ้า การเปลี่ยนแปลงผังเมือง
ตรวจสอบ ใบอนุญาตก่อสร้าง และ ใบรับรองการตรวจสอบอาคาร
ตรวจคุณภาพวัสดุ พื้นที่ใช้สอย ระบบไฟฟ้า ประปา โครงสร้างหลัก
ความยืดหยุ่นในการตกแต่งหรือดัดแปลงเพื่อการใช้งานเฉพาะกิจ
ตรวจสอบสภาพความชำรุด เช่น รอยแตกร้าว น้ำรั่ว พื้นทรุด
ประวัติการใช้งานเดิม ใช้เป็นร้านค้า ออฟฟิศ หรือปล่อยเช่า
คำนวณงบประมาณ ในการซ่อมแซมหรือรีโนเวต อย่างเหมาะสม
โฉนดประเภทใด (เช่น โฉนดครุฑแดง น.ส.3 ก ฯลฯ)
พื้นที่ใช้สอยตรงตามโฉนดหรือไม่
ตรวจสอบว่ามี ภาระผูกพัน จำนอง หรือข้อพิพาทใด ๆ หรือไม่
ผังเมืองของพื้นที่นั้นรองรับกิจกรรมเชิงพาณิชย์หรือไม่
ปล่อยเช่าได้ในราคาเท่าใดต่อเดือน และใช้เวลาปล่อยเช่ากี่เดือน
ค่าใช้จ่ายประจำ เช่น ค่าดูแลอาคาร ค่าซ่อมแซม ค่าภาษี
โอกาสในการ ต่อยอดธุรกิจ เช่น แบ่งพื้นที่เช่า หรือเปิดกิจการเอง
แนวโน้มการเพิ่มมูลค่าในอนาคต (Capital Gain)
ราคาซื้อต่อ ตร.ม. เทียบกับราคาตลาดในพื้นที่เดียวกัน
เปรียบเทียบ ผลตอบแทนจากค่าเช่า (Rental Yield) กับการลงทุนประเภทอื่น
ระยะเวลาคืนทุนโดยประมาณ
หัวข้อ | อาคารใหม่ | อาคารมือสอง |
---|---|---|
สภาพอาคาร | ใหม่ พร้อมใช้งาน | อาจต้องซ่อมแซมบางส่วน |
ราคาต่อหน่วย | มักสูงกว่า | ต่ำกว่า และต่อรองได้มากกว่า |
ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม | ค่าแต่งภายใน | ค่าซ่อมแซมใหญ่ |
เอกสาร | มักไม่มีภาระผูกพัน | ต้องตรวจสอบประวัติและข้อจำกัด |
ความเชื่อมั่นผู้เช่า | รูปลักษณ์ทันสมัย ดึงดูด | หากอยู่ในทำเลดี ยังมีความต้องการสูง |
จ้างผู้เชี่ยวชาญตรวจสอบสภาพอาคารและวิเคราะห์ราคาประเมิน
สำรวจตลาดเช่าในพื้นที่ใกล้เคียง
หาข้อมูลผู้เช่าเป้าหมายที่ต้องการ (Target Tenants)
วางแผนการเงินล่วงหน้า ทั้งค่าใช้จ่ายเบื้องต้น และรายจ่ายระหว่างถือครอง
นอกจากกลุ่มนักลงทุนที่มองหาอาคารพาณิชย์เพื่อปล่อยเช่าหรือเก็งกำไร ผู้ซื้ออีกกลุ่มหนึ่งที่มีความสำคัญไม่น้อยคือ ผู้ที่ต้องการใช้งานอาคารด้วยตนเอง เช่น:
เปิดร้านค้าหรือสำนักงานของตนเอง
ใช้ชั้นล่างเป็นพื้นที่พาณิชย์ และชั้นบนเป็นที่พักอาศัย (Work-Life Building)
วางแผนปรับเป็นคลินิก ร้านอาหาร โรงเรียนกวดวิชา หรือพื้นที่บริการเฉพาะทาง
ความเหมาะสมของพื้นที่ กับลักษณะกิจการ เช่น ความสูงฝ้าเพดาน หน้ากว้างของอาคาร และที่จอดรถ
การออกแบบและวางผังภายใน สามารถปรับแต่งให้สอดคล้องกับธุรกิจได้หรือไม่
กฎระเบียบท้องถิ่น และข้อจำกัดด้านการใช้พื้นที่ เช่น ผังเมือง เขตสี หรือข้อบังคับของนิติบุคคล (หากอยู่ในโครงการ)
ต้นทุนโดยรวม เช่น ราคาซื้อ ต้นทุนการตกแต่ง ระบบน้ำ-ไฟ ระบบความปลอดภัย
ความคุ้มค่าในระยะยาว หากภายหลังต้องการขายต่อหรือปล่อยเช่า
ประเภทอาคาร | เหมาะสำหรับใคร | จุดเด่น |
---|---|---|
อาคารพาณิชย์ใหม่ ยังไม่ผ่านการใช้งาน | ผู้ที่ต้องการเริ่มต้นธุรกิจใหม่ หรือวางแผนปรับพื้นที่ให้เหมาะกับแบรนด์ | ไม่ต้องรื้อของเดิม ปรับตกแต่งได้เต็มที่ |
อาคารพาณิชย์มือสอง พร้อมใช้งาน | ผู้ที่ต้องการเข้าอยู่ทันที หรือมีงบประมาณจำกัด | อาจมีระบบพื้นฐานพร้อมอยู่ และราคาต่อรองได้มากขึ้น |
การลงทุนในอาคารพาณิชย์เป็นทางเลือกที่น่าสนใจ ทั้งในแง่ของการสร้างรายได้ระยะยาวและการเพิ่มมูลค่าทรัพย์สินในอนาคต โดยไม่ว่าจะเป็นอาคารใหม่ที่ยังไม่ผ่านการใช้งาน หรืออาคารมือสองที่ผ่านการใช้งานมาแล้ว ผู้ซื้อควรพิจารณาอย่างรอบด้าน ทั้งเรื่องทำเล สภาพอาคาร ศักยภาพทางธุรกิจ และข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้อง
สำหรับผู้ที่ต้องการใช้อาคารเพื่อดำเนินธุรกิจหรืออยู่อาศัยเอง ควรให้ความสำคัญกับการออกแบบพื้นที่ให้เหมาะสมกับการใช้งานจริง ความยืดหยุ่นในการปรับปรุง และแนวทางการใช้พื้นที่ให้สอดคล้องกับผังเมืองหรือกฎระเบียบท้องถิ่น
การเลือกอาคารพาณิชย์ที่เหมาะสมตั้งแต่ต้นจะช่วยลดความเสี่ยง ประหยัดต้นทุน และเพิ่มโอกาสประสบความสำเร็จในการลงทุนหรือการประกอบธุรกิจในระยะยาว
บทความที่น่าสนใจ:
รับจัดหาอาคารพาณิชย์
ทรัพย์ธนาคาร
รับจัดหาที่ดิน กทม. ปริมณฑล พัทยา ชลบุรี ระยอง
ขายที่ดินกรุงเทพฯ ปริมณฑล และพัทยา
รับจัดหาอสังหาริมทรัพย์
รับฝากขายที่ดิน
รับซื้อที่ดิน
บทความอื่นๆที่น่าสนใจ
หน้าที่เข้าชม | 476,599 ครั้ง |
ผู้ชมทั้งหมด | 281,767 ครั้ง |
เปิดร้าน | 4 พ.ย. 2559 |
ร้านค้าอัพเดท | 1 ก.ย. 2568 |