วันที่เผยแพร่: 23-7-2025
ในโลกของการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ หนึ่งในปัจจัยสำคัญที่ผู้คนมักกล่าวถึงเสมอคือ “ทำเล” หรือที่ฝรั่งเรียกว่า Location, Location, Location ซึ่งถือว่าเป็นกฎเหล็กอันดับต้นๆ ในการพิจารณาลงทุนซื้อที่ดินหรือพัฒนาโครงการ แต่จากประสบการณ์จริงในการลงพื้นที่ต่างจังหวัด โดยเฉพาะจังหวัดหนึ่งในภาคตะวันออกเฉียงเหนือของไทย ทำให้ได้บทเรียนสำคัญว่า “ทำเลดีใช่ว่าจะมีชัยเสมอไป”
จังหวัดนี้เป็นจังหวัดใหญ่ในภาคอีสานตอนบนที่พัฒนามาอย่างมั่นคง มีมหาวิทยาลัยราชภัฏชื่อดัง สนามบิน การคมนาคมเชื่อมโยงไปยังประเทศเพื่อนบ้าน และศูนย์ราชการหลายแห่ง โดยเฉพาะในแนวขยายเมืองทาง “ทิศตะวันออก” ของตัวเมือง ซึ่งกลายเป็นเป้าหมายสำคัญทั้งของภาครัฐและเอกชน
จากแผนการขยายเมืองที่สังเกตได้จากแนวถนนและสิ่งปลูกสร้างใหม่ ถนนวงแหวนรอบเมืองเริ่มมีโครงการจัดสรรเกิดขึ้นมากมาย โดยเฉพาะฝั่งตะวันออกที่มีถนนหลักตัดผ่านอย่างสะดวก พร้อมทั้งหมู่บ้านขนาดใหญ่ระดับแลนด์มาร์ก 2 โครงการที่ตั้งอยู่บนเส้นทางนี้
บริเวณโดยรอบยังรายล้อมด้วยศูนย์ราชการ สถานศึกษาขนาดใหญ่ สวนสาธารณะ และโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ ทุกอย่างดูเหมือนจะบ่งบอกว่า นี่คือย่านศักยภาพสูงของเมือง
แต่เมื่อเข้าไปสำรวจจริง ร่วมกับนักลงทุนที่สนใจซื้อที่ดินเพื่อทำโครงการจัดสรรขนาด 30–50 แปลง กลับพบว่า แม้ทำเลจะดีในเชิงยุทธศาสตร์ แต่ในเชิงธุรกิจกลับมีข้อจำกัดมากมายที่มองไม่เห็นจากแผนที่เพียงอย่างเดียว
จากการลงสำรวจพื้นที่หลายจุดในฝั่งตะวันออก ปรากฏปัญหาที่ซ่อนอยู่ภายใต้ความน่าดึงดูด เช่น
ราคาที่ดินสูงเกินศักยภาพตลาดจริง
ที่ดินบางแปลงขายเกิน 6–7 ล้านบาทต่อไร่ ส่งผลให้ราคาบ้านต้องขยับไปแตะ 3–5 ล้านบาทต่อยูนิต ขณะที่กำลังซื้อของคนในพื้นที่เฉลี่ยยังอยู่ราว 1.5–2.5 ล้านบาทต่อยูนิต
คู่แข่งรายใหญ่ครองตลาด
หมู่บ้านใหญ่ทั้งสองโครงการที่กล่าวถึงข้างต้นเป็นแบรนด์ดังที่แข็งแกร่งมาก โครงการใหม่ๆ ที่เข้ามาใกล้เคียงมักถูกเปรียบเทียบทันที ทำให้โอกาสแข่งขันแทบไม่มี
ขาดความเป็น “ชีวิตจริง”
แม้มีสถานที่ราชการและสวนสาธารณะ แต่กลับขาดองค์ประกอบของชีวิตประจำวันที่แท้จริง เช่น ร้านอาหารท้องถิ่น ตลาดเช้า ร้านค้าเล็กๆ และกิจกรรมชุมชนซึ่งมักอยู่ในทำเลรองมากกว่า
เมื่อเปลี่ยนแนวทางไปสำรวจพื้นที่ในซอยลึกขึ้น ฝั่งเดียวกันแต่ห่างจากถนนใหญ่ไม่เกิน 1 กิโลเมตร กลับพบสิ่งที่น่าสนใจมาก
มีโครงการบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮมขนาดกลางพัฒนาโดยนักลงทุนท้องถิ่น ราคาอยู่ในช่วง 1.5–2.5 ล้านบาท
รอบๆ มีร้านอาหาร ตลาดสด โรงเรียนเล็ก และวัดที่ทำให้เกิดกิจกรรมชุมชนตลอดทั้งวัน
ที่สำคัญคือคนในพื้นที่อยู่จริง ทำให้โครงการขายหมดในไม่กี่เดือน แม้ไม่ได้อยู่ติดถนนใหญ่หรือใกล้สถานที่ราชการ
จากการพูดคุยกับเจ้าของโครงการและชาวบ้าน ปัจจัยสำคัญที่ทำให้โครงการเหล่านี้ประสบความสำเร็จคือ
เข้าใจชีวิตจริงของคนในพื้นที่
กำหนดราคาที่สอดคล้องกับรายได้จริง
คำนึงถึงรูปแบบการเดินทางแบบคนท้องถิ่น
สร้างสภาพแวดล้อมที่มีชีวิตและความสะดวกสบาย
สิ่งที่เรียนรู้จากการลงพื้นที่ครั้งนี้คือ ทำเลที่ดูดีในแผนที่อาจไม่ใช่คำตอบที่ดีที่สุดเสมอไป หากไม่ได้เข้าใจว่า
กลุ่มเป้าหมายจริงคือใคร
พวกเขามีวิถีชีวิตแบบไหน
อะไรคือความต้องการจริงๆ ของคนในพื้นที่
หลายครั้งนักลงทุนจากเมืองหลวงมักพุ่งไปที่ทำเลที่ดูสวยหรู เพราะเชื่อว่าโครงสร้างพื้นฐานที่พร้อมคือเครื่องการันตีความสำเร็จ แต่ความเป็นจริงกลับไม่ง่ายเช่นนั้น ในทางกลับกัน นักลงทุนท้องถิ่นที่เข้าใจจังหวะและลมหายใจของเมือง กลับสามารถประสบความสำเร็จได้แม้อยู่ในพื้นที่ที่ไม่เป็นข่าว
การลงทุนในที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ไม่อาจใช้เพียงเครื่องมือวิเคราะห์ภายนอก เช่น Google Maps หรือแผนผังเมืองเป็นตัวตัดสินใจเพียงอย่างเดียว การใช้เวลาในพื้นที่ สัมผัสบรรยากาศจริง รับฟังเสียงของชุมชน และเข้าใจวิถีชีวิตของคนในพื้นที่ คือสิ่งที่สำคัญที่สุด
บางครั้ง ทำเลที่ไม่มีใครมองอาจเป็นขุมทรัพย์ที่ซ่อนอยู่
ทั้งหมดอยู่ที่ว่า เราเข้าใจ “ชีวิต” ในพื้นที่นั้นลึกแค่ไหน
เขียนจากประสบการณ์จริงของผู้ลงพื้นที่ร่วมกับนักลงทุน เพื่อแบ่งปันบทเรียนและมุมมองการเลือกทำเลแบบเข้าใจชีวิตจริง ให้การลงทุนมีทั้งกำไรและคุณค่าในระยะยาว
“ที่ดินมีค่าเมื่อเข้าใจชีวิต คนลงทุนมีชัยเมื่อเข้าใจคน”
บทความที่น่าสนใจ:
รับจัดหาที่ดินในภาคอีสาน – โอกาสการลงทุนและการพัฒนาที่ยั่งยืน
บทความอื่นๆที่น่าสนใจ
หน้าที่เข้าชม | 476,610 ครั้ง |
ผู้ชมทั้งหมด | 281,778 ครั้ง |
เปิดร้าน | 4 พ.ย. 2559 |
ร้านค้าอัพเดท | 1 ก.ย. 2568 |